Die Sprache der Hausverwaltung.
Teilungserklärung, Abrechnungsspitze, Miteigentumsanteil: In Einladungen, Abrechnungen und Beschlüssen stehen Begriffe, die außerhalb dieser Welt niemand benutzt. Hier sind die wichtigsten kurz erklärt — damit Sie wissen, worüber abgestimmt wird.
Begriffe von A bis W.
A
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Bescheinigung der Baubehörde, dass eine Wohnung baulich vollständig von den anderen getrennt ist. Ohne sie lässt sich ein Haus nicht in Eigentumswohnungen aufteilen.
Abrechnungsspitze
Die Differenz zwischen dem, was Sie im Wirtschaftsplan vorausgezahlt haben, und dem, was tatsächlich angefallen ist. Nur über diese Differenz — Nachzahlung oder Guthaben — stimmen die Eigentümer ab, nicht über die Jahresabrechnung als Ganzes.
Anfechtungsklage
Klage gegen einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Sie muss binnen eines Monats nach der Versammlung beim Gericht eingehen, die Begründung binnen zwei Monaten. Danach gilt der Beschluss, auch wenn er fehlerhaft war.
B
Bauliche Veränderung
Jede Maßnahme, die über die Erhaltung hinausgeht — vom Balkonanbau bis zur Ladestation für das Elektroauto. Sie wird in der Versammlung beschlossen; wer sie verlangt und allein nutzt, trägt in der Regel auch die Kosten.
Beirat
Kurz für Verwaltungsbeirat: von den Eigentümern gewählte Vertreter, die die Verwaltung unterstützen und die Jahresabrechnung vor der Versammlung prüfen. Der Beirat entscheidet nichts allein, er ist Bindeglied zwischen Gemeinschaft und Büro.
Beschluss-Sammlung
Fortlaufendes Verzeichnis aller gefassten Beschlüsse, das die Verwaltung führen muss. Wer eine Wohnung kauft, kann darin nachlesen, was in der Gemeinschaft gilt — ein Blick hinein lohnt sich vor jedem Kauf.
Betriebskosten
Laufende Kosten des Hauses: Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausreinigung, Grundsteuer. Ein Teil davon ist auf Mieter umlagefähig, ein Teil — etwa das Verwalterhonorar — nicht.
E
Eigentümerversammlung
Das Entscheidungsgremium der Gemeinschaft, das mindestens einmal im Jahr zusammenkommt. Eingeladen wird in Textform mit Tagesordnung, mindestens drei Wochen vorher. Beschlussfähig ist sie unabhängig davon, wie viele erscheinen.
Erhaltungsrücklage
Das Sparbuch der Gemeinschaft für künftige Reparaturen — früher Instandhaltungsrücklage genannt. Jeder zahlt mit dem Hausgeld ein; wer verkauft, bekommt seinen Anteil nicht ausgezahlt, er bleibt beim Haus.
G
GdWE
Kurz für Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie ist seit der Reform von 2020 selbst rechtsfähig: Sie schließt Verträge, hat Konten und wird von der Verwaltung nach außen vertreten.
Gemeinschaftseigentum
Alles, was allen gehört: Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zum Abzweig in die Wohnung. Instandhaltung und Schäden daran sind Sache der Gemeinschaft.
Gemeinschaftsordnung
Das Grundgesetz Ihrer Anlage, meist Teil der Teilungserklärung. Hier steht, wie abgestimmt wird, wer welche Kosten trägt, wer sich vertreten lassen darf und was in den Wohnungen erlaubt ist.
H
Hausgeld
Der monatliche Vorschuss, den jeder Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt — berechnet aus dem Wirtschaftsplan. Es enthält Betriebskosten, Verwaltungskosten und den Beitrag zur Erhaltungsrücklage.
Hausordnung
Regeln für das Zusammenleben im Haus: Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Nutzung von Keller, Hof und Waschküche. Sie kann durch Beschluss geändert werden.
J
Jahresabrechnung
Die Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Jahres, aufgeteilt auf die Einheiten. Sie zeigt, wohin das Hausgeld geflossen ist, und ist die Grundlage für Nachzahlung oder Guthaben.
K
Kostenverteilungsschlüssel
Die Regel, nach der Kosten auf die Einheiten verteilt werden — meist nach Miteigentumsanteilen, bei Heizung und Wasser nach Verbrauch. Die Gemeinschaft kann den Schlüssel für einzelne Kostenarten ändern.
M
Mietverwaltung
Verwaltung im Auftrag eines einzelnen Eigentümers: Mietverträge, Nebenkostenabrechnung, Mieteingänge, Mahnwesen, Betreuung der Mieter. Unabhängig davon, wer die Gemeinschaft verwaltet.
Miteigentumsanteil
Ihr Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum, im Grundbuch als Bruchteil eingetragen, oft in Tausendsteln. Er bestimmt in vielen Anlagen, wie viel Sie zahlen und wie schwer Ihre Stimme wiegt.
N
Nebenkostenabrechnung
Die Abrechnung des Vermieters gegenüber seinem Mieter über die umlagefähigen Betriebskosten. Sie ist nicht dasselbe wie die Jahresabrechnung der Gemeinschaft, baut aber auf ihr auf.
Notdienst
Bereitschaft für Schäden, die keinen Aufschub dulden — Wasserrohrbruch, Heizungsausfall im Winter, Sturmschaden. Erst absperren und sichern, dann melden.
S
Sondereigentum
Was Ihnen allein gehört: die Räume Ihrer Wohnung und was sich darin ohne Folgen für andere austauschen lässt — Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Anstriche. Die genaue Grenze zieht die Teilungserklärung.
Sondernutzungsrecht
Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen — etwa einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder einen Kellerraum. Eigentümer werden Sie dadurch nicht.
Sonderumlage
Eine zusätzliche Zahlung aller Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Maßnahme nicht reicht. Sie wird in der Versammlung beschlossen, mit Betrag, Verteilung und Fälligkeit.
Stimmrecht
Wie viel Ihre Stimme zählt, regelt die Gemeinschaftsordnung: nach Köpfen, nach Miteigentumsanteilen oder nach Einheiten. Ohne besondere Regelung gilt das Kopfprinzip — eine Wohnung, eine Stimme.
T
Teilungserklärung
Die Urkunde, mit der ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde. Sie legt fest, was Sondereigentum ist und was der Gemeinschaft gehört — und enthält meist die Gemeinschaftsordnung.
Textform
Lesbare Erklärung mit Namen des Absenders, ohne eigenhändige Unterschrift — eine E-Mail genügt. In dieser Form darf die Verwaltung einladen, und in dieser Form können Vollmachten erteilt werden.
U
Umlaufbeschluss
Beschluss ohne Versammlung, schriftlich oder in Textform. Grundsätzlich müssen alle zustimmen; die Gemeinschaft kann aber vorab beschließen, dass für einen bestimmten Punkt die Mehrheit genügt.
V
Vermögensschadenhaftpflicht
Versicherung der Verwaltung für den Fall, dass ihr ein Fehler unterläuft und der Gemeinschaft dadurch ein finanzieller Schaden entsteht. Fragen Sie im Angebot danach — sie gehört dazu.
Verwaltervertrag
Der Vertrag zwischen Gemeinschaft und Verwaltung: Leistungen, Honorar, Laufzeit. Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung in einer neuen Anlage höchstens drei.
Verwalterzertifizierung
Wer vor der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung über Recht, Technik und Kaufmännisches abgelegt hat, darf sich zertifizierter Verwalter nennen. Eigentümer können verlangen, dass ihre Anlage von einer zertifizierten Verwaltung betreut wird.
Verwalterzustimmung
Manche Teilungserklärungen verlangen, dass die Verwaltung dem Verkauf einer Wohnung zustimmt. Verweigert werden darf das nur aus wichtigem Grund; in der Praxis ist es eine Formalie beim Notartermin.
W
WEG
Das Wohnungseigentumsgesetz — und zugleich die übliche Abkürzung für die Eigentümergemeinschaft selbst. Grundlegend überarbeitet wurde es zuletzt 2020 durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz.
Wirtschaftsplan
Der Haushaltsplan der Gemeinschaft für das kommende Jahr: erwartete Kosten, Zuführung zur Rücklage und daraus das Hausgeld je Einheit. Er wird in der Versammlung beschlossen und gilt weiter, bis ein neuer beschlossen ist.
Wohngeld
Im Verwalterdeutsch ein anderes Wort für das Hausgeld. Nicht zu verwechseln mit dem staatlichen Wohngeld als Zuschuss zur Miete.
Die Erklärungen hier sind eine allgemeine Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind das Gesetz sowie Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung Ihrer Anlage.