Was macht eine Hausverwaltung?

Sie führt die Geschäfte einer Eigentümergemeinschaft oder eines Mietobjekts: Sie verwaltet die Konten und das Geld der Gemeinschaft, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, lädt zur Eigentümerversammlung, setzt gefasste Beschlüsse um, kümmert sich um Instandhaltung, Handwerker, Versicherungen und Verträge — und ist Ansprechpartner für Eigentümer, Mieter und Behörden.

Die WEG-Verwaltung arbeitet für die Gemeinschaft aller Eigentümer eines Hauses und richtet sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Mietverwaltung arbeitet für einen einzelnen Eigentümer und kümmert sich um dessen Verhältnis zu den Mietern — Mietverträge, Nebenkosten, Mieteingänge. Beides kann sich in einem Haus überschneiden: Die Gemeinschaft wird von uns verwaltet, und ein Eigentümer beauftragt uns zusätzlich für seine vermietete Wohnung.

Vorgeschrieben ist es nicht, aber jeder Eigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen — und dazu gehört in aller Regel die Bestellung eines Verwalters. In kleinen Gemeinschaften wird manchmal selbst verwaltet; spätestens bei Jahresabrechnung, Beschlussfassung und Haftungsfragen wird das anstrengend.

Alles, was zum laufenden Betrieb gehört und keinen Aufschub duldet: eine geplatzte Leitung abstellen lassen, die Heizung warten, laufende Rechnungen bezahlen, Versicherungsfälle melden. Alles, was darüber hinausgeht — größere Maßnahmen, Sonderumlagen, bauliche Veränderungen —, entscheiden die Eigentümer in der Versammlung. Wie weit der Spielraum reicht, regeln Verwaltervertrag und Beschlüsse der Gemeinschaft.

Für Schäden am Gebäude haftet die Gemeinschaft über ihre Versicherungen, für Schäden im Sondereigentum der jeweilige Eigentümer. Macht die Verwaltung einen Fehler, haftet sie dafür selbst — dafür gibt es die Vermögensschadenhaftpflicht, die jede seriöse Verwaltung unterhält.

Üblich ist ein monatlicher Betrag je Einheit. Wie hoch er ausfällt, hängt von Größe, Zustand und Aufwand Ihrer Anlage ab — eine gepflegte Neubauanlage macht weniger Arbeit als ein Altbau mit offenen Sanierungsfragen. Sie bekommen von uns ein Angebot für Ihr Objekt, keine Pauschale aus dem Prospekt.

Im Grundhonorar steckt die laufende Verwaltung: Buchhaltung, Zahlungsverkehr, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, die ordentliche Eigentümerversammlung, Schriftverkehr und die üblichen Objektbegehungen. Gesondert berechnet werden Leistungen, die nicht jedes Jahr anfallen — außerordentliche Versammlungen, die Begleitung größerer Baumaßnahmen, Mahnverfahren. Was wozu gehört, steht im Verwaltervertrag, bevor Sie ihn beschließen.

Hausgeld zahlt der Eigentümer an die Gemeinschaft — es ist sein Vorschuss auf den Wirtschaftsplan und enthält auch Posten, die er nicht weitergeben kann, etwa die Erhaltungsrücklage und das Verwalterhonorar. Nebenkosten zahlt der Mieter an den Vermieter, und zwar nur die umlagefähigen Betriebskosten. Der Eigentümer einer vermieteten Wohnung hat also beides, und die beiden Beträge sind nie identisch.

Im Lauf des folgenden Jahres, in aller Regel zur ordentlichen Eigentümerversammlung. Beschlossen wird dabei nicht die Abrechnung als solche, sondern die Differenz zum Wirtschaftsplan — also die Nachzahlung oder das Guthaben je Einheit. Die Abrechnung selbst bekommen Sie als Unterlage dazu.

Wir mahnen, und wenn das nichts bringt, treiben wir die Forderung für die Gemeinschaft bei — notfalls gerichtlich. Das ist unangenehm, aber notwendig: Das Geld fehlt sonst allen anderen, denn die Rechnungen des Hauses laufen weiter.

Mindestens einmal im Jahr. Dazu kommen außerordentliche Versammlungen, wenn etwas ansteht, das nicht bis zum nächsten Jahr warten kann — eine größere Sanierung etwa oder eine Sonderumlage.

Schriftlich oder in Textform, mit Tagesordnung, und mindestens drei Wochen vorher — außer es ist ein echter Eilfall. Die Frist gibt Ihnen Zeit, die Unterlagen zu lesen und bei Rückfragen im Büro anzurufen. Genau dafür ist sie da.

In aller Regel ja, mit einer Vollmacht in Textform. Wen Sie bevollmächtigen dürfen, steht in Ihrer Gemeinschaftsordnung — häufig ist der Kreis auf Ehepartner, andere Eigentümer oder die Verwaltung beschränkt. Fragen Sie uns vorher, dann prüfen wir das für Ihre Anlage.

Ein Beschluss ohne Versammlung: Die Eigentümer stimmen schriftlich oder in Textform ab. Grundsätzlich müssen dabei alle zustimmen. Die Gemeinschaft kann aber für einen bestimmten Punkt vorher beschließen, dass die einfache Mehrheit genügt. Praktisch ist das für einzelne, unstrittige Entscheidungen zwischen zwei Versammlungen.

Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht sein, die Begründung innerhalb von zwei Monaten. Danach steht der Beschluss, auch wenn er inhaltlich angreifbar gewesen wäre. Alle gefassten Beschlüsse führen wir in der Beschluss-Sammlung, dort können Sie jederzeit nachlesen, was gilt.

Am einfachsten über das Formular auf dieser Website — gern mit Fotos. Wenn Ihnen etwas anderes lieber ist, auch telefonisch unter 07182 496196 oder per WhatsApp. Bei Wasser, Feuer oder Gas gilt: erst absperren und den Notdienst rufen, dann melden.

Grob gesagt: Alles, was tragend, dichtend oder gemeinsam genutzt ist, gehört der Gemeinschaft — Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, Leitungen bis zum Abzweig in die Wohnung. Was Sie innerhalb Ihrer vier Wände ersetzen können, ohne dass es andere berührt, ist Sondereigentum — Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärobjekte, Malerarbeiten. Die genaue Abgrenzung steht in Ihrer Teilungserklärung.

Das hängt davon ab, wo der Schaden entstanden ist und was betroffen ist. Ein Rohrbruch in einer gemeinschaftlichen Leitung geht über die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft, Ihr durchnässter Parkettboden unter Umständen ebenfalls — Ihr Mobiliar dagegen über Ihre Hausratversicherung. Wir nehmen den Schaden auf, melden ihn und klären mit der Versicherung, wer wofür eintritt.

Unverzichtbar sind die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Je nach Anlage kommen Elementarschutz gegen Starkregen und Überschwemmung, eine Gewässerschadenhaftpflicht bei Öltanks oder eine Versicherung für technische Anlagen dazu. Weil wir zugleich Versicherungsagentur sind, sehen wir uns den Bestand einer Anlage bei der Übernahme immer an.

Bei Gefahr im Verzug sofort über den Notdienst. Sonst beauftragen wir Betriebe aus unserem Netzwerk in der Region — Firmen, die die Häuser kennen und mit denen wir seit Jahren arbeiten. Den Termin stimmen wir mit den Bewohnern ab, damit niemand einen halben Tag vergeblich wartet.

In vier Schritten: Sie schicken uns die Eckdaten Ihrer Anlage, wir lernen uns kennen und sehen uns das Objekt an, Sie erhalten ein Angebot, und nach dem Beschluss übernehmen wir Unterlagen, Konten und laufende Vorgänge. Den Beschluss in der Eigentümerversammlung helfen wir Ihnen vorzubereiten.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Beschluss-Sammlung, die letzten Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, Versicherungsscheine, laufende Verträge, Unterlagen zu Heizung und Wartung sowie den Stand der Konten und der Erhaltungsrücklage. Die alte Verwaltung ist zur Herausgabe verpflichtet — hakt es, kümmern wir uns darum.

Die Bestellung gilt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung in einer neu aufgeteilten Anlage höchstens drei. Danach entscheiden die Eigentümer neu. Abberufen werden kann eine Verwaltung jederzeit durch Beschluss; der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.

Ja. Neben der WEG-Verwaltung betreuen wir einzelne Eigentumswohnungen und ganze Mietshäuser im Rahmen der Mietverwaltung — auch dann, wenn die Gemeinschaft von jemand anderem verwaltet wird.

Sie haben feste Ansprechpartner im Büro in der Wilhelmstraße, die Ihr Objekt kennen. Wer anruft, muss seine Sache nicht jedes Mal neu erklären. Erreichbar sind wir montags bis freitags von 10 bis 12 Uhr und montags bis donnerstags von 15 bis 17 Uhr.